小區問題多,收益難保障

                                          我市老舊小區“管家”難請

                                          核心提示: 目前我市的老舊小區,基本都存在物業管理缺失的情況

                                          近日,記者從阜陽社區居委會獲悉,他們社區目前共有22個小區,除了2個小區有物業,還有2個小區屬于自己管理,其他18個小區都是由社區在管理;西門大街社區也是如此,除了3個有物管的小區,還有一個自管小區,其余小區也全部都是社區在管理。

                                          記者了解到,目前我市的老舊小區,基本都存在物業管理缺失的情況,小到鄰里矛盾,大到家中漏水、小區衛生、小區設施維護等各方面問題,都是由社區出面解決。居委會承擔了很多本該由物業承擔的工作,不能收物業費,最多也就是收取少量的垃圾處理費,缺少資金和政策法規的支撐,使其管理小區名不正言難順,處境很是尷尬。曾經,也有過老小區嘗試聘請物業公司進駐,名正言順地為小區管理服務。然而,很難有哪個老小區能順利實施。

                                          ◆茅猛科 文/攝

                                          圖為實行業主自治的河畔花園小區整齊的一角。

                                           

                                          ●小區沒物業,居民很發愁

                                          位于開發區的玉泉小區,是一個老舊小區,受老舊小區改造“紅利”,居民的生活環境得到了很大改善。然而,一直困擾著小區居民的一個問題就是,多年來小區沒有物業管理。小區一旦有公共設施損壞,或者下水道堵塞等情況,無法及時維修,只能找社區居委會解決。

                                          走訪過程中,記者發現像這樣的小區在我市不在少數,或因規模太小或因小區太“老”,沒有正規的物業公司愿意進駐,或者是物業公司在小區內經營了一段時間后又撤走了。

                                          一位不愿透露姓名的物業公司員工告訴記者,物業公司一般情況下不愿接手老舊小區,尤其不愿接手住戶數量低于150戶的老舊小區,因為成本太高,沒法投入大量資金搞綠化、路面、圍墻和保安等方面的軟、硬件設施建設,更容易接到業主投訴,他們一般對這些小區敬而遠之。

                                          ●業主委員會成立難,無人愿意帶頭

                                          依照我國法律規定,居委會沒有聘請物業公司的權利,只能由代表全體業主的業主委員會來招標聘請。而成立業主委員會,首先要成立籌備組進行籌備工作,然后舉行全體業主大會,進而選舉出業主委員會成員。這些步驟少一步都是不符合法律規定的。為此,老小區所在居委會牽頭成立籌備組,籌備業主委員會組建工作。然而,業委會成員不僅要有一定的組織能力,而且還要公而忘私,具備很多條件,事實是很少有人愿意帶個頭來擔此重任。

                                          采訪中,各社區均對業主委員會的成立表示無奈。市區一居委會主任告訴記者,他們為此努力了5年,才成立了一個業委會。“很多人抱著‘多一事不如少一事’的心態,不愿意站出來承擔這個重任。”該居委會主任說,“因為他們害怕得罪人,畢竟調解鄰里矛盾也是業委會的工作之一。”

                                          說到這里,記者不得不提一下河畔花園小區。河畔花園小區于19年前建成,有10幢居民樓,199戶居民。建成五年后,由于各種原因,河畔花園小區便像一個沒有爹娘的孩子,管理無人問津。由于長期缺乏管理,當時小區內雜草叢生、垃圾遍地,沒有門衛、沒有監控,居民被盜事件時有發生,居民對此怨聲載道。在居民們的印象中,無人管理時的河畔花園小區就是一個名副其實的臟、亂、差小區。然而,2006年,該小區成立了業主委員會,在業委會主任馬龍的帶領下,在吳月孝以及全體成員的努力下,小區環境得到了極大的改善,每個居民都露出了笑臉,今年更是被評為先進集體和文明小區,而其業委會成員也贏得了小區所有居民的稱贊。

                                          ●問題多,收益難保障,物業公司進駐老舊小區顧慮重重

                                          對于接手并進駐無物業管理的老舊小區,提供市場化物業服務這一發展方向,物業公司又是持什么態度呢?記者通過采訪幾家物業公司的負責人后發現,他們普遍認為,老舊小區缺乏基礎設施,物業進駐后的前期投入比較大。而且,老舊小區的居民普遍缺乏交納物業費的意識和習慣,物業費的收取存在不確定性。因此,物業公司對接手老舊小區的前景難言樂觀。

                                          開發區某物業公司經理張先生稱,一般而言,老舊小區的配套設施較差,基礎設施不完備。如果進行規范化管理,讓老舊小區的居民嘗到商業化管理的甜頭,基礎設施必須重新配備。問題是,物業公司畢竟是趨利的,錢還沒賺到,卻要先掏腰包,又有幾家公司愿意呢?另外,老舊小區的基礎設施老化較為嚴重,即使物業投入很大,效果也不一定會很明顯,很可能難以讓居民滿意。

                                          物業公司普遍關心的第二個問題,就是物業費的收取。曾在開發區一老小區物業擔任負責人的錢女士稱,她以前工作時,盡管每戶每年的保潔費用也就100元左右,但依然收不上來,有時收取比例甚至不到50%。她認為,老舊小區的居民不愿交費的原因主要是一些居民長期以來沒有養成交物業費的習慣,他們不理解物業費這個概念,更談不上交費了。退一步講,假設大家不排斥交物業費,也涉及到他們能接受的程度問題。費用收高了,居民不愿意;收得低了,物業公司的正常運轉又成問題。

                                          另外一個讓物業公司擔心的問題是,老舊小區基本都是老房子,老房子只會越用越舊,出現的問題也會越來越多。出問題后,居民肯定會找物業說事,這有可能會導致物業公司處理起來應接不暇。問題越來越多,收益卻沒有保障,在接手老舊小區之前,物業公司難免會謹慎考量。

                                          ●社區:物業市場化,服務更專業

                                          采訪中,記者了解到,我市很多社區都在著手老舊小區的物業市場化探索。

                                          “說實話,有些物業方面的事情,我們不專業,服務不好,反而會影響業主的正常生活,我們期待老小區物業走向市場化。”市區一社區書記介紹,他們小區絕大多數小區都沒有物業。“我們既要做好社區的日常事務,又要負責監督小區衛生,無形中,增加了社區的工作。我們考慮今年在一個老小區先試點,推行小區市場化。首先成立業主委員會,如果可以引進物業公司就引進,如果不行,起碼要實現業主自己管理。如果試點成功,將在其他老小區進行推廣。”

                                          ●“五個有”的基礎上,如何實現長效管理

                                          2016年3月,根據市政府有關老舊小區物業管理全覆蓋的精神,我市針對老舊小區基礎條件差、設施設備老化、物業管理薄弱等問題,進行了“五個有”的基礎性服務,即有清掃保潔、有治安防范、有物業維修、有停車管理、有綠化維護。政府花費了大量財力、物力和精力,使得我市老舊小區面貌得到較大改善。業內人士表示,現在的關鍵是,如何在小區面貌得以改善的基礎上落實長效管理。

                                          市物業管理辦公室相關負責人告訴記者,我市目前共有老舊小區329個,都是沒有物業公司的,這是一個比較龐大的群體。他們曾多次外出學習考察,就目前的情況來看,推動老舊小區物業長效管理的關鍵是經費問題。而根據其他省市的推行經驗來看,物業費的來源主要有三個方面,政府補貼一部分、業主收取一部分、公共利益收入一部分。公共利益收入主要是車位費以及廣告費這兩大塊,而業主收取部分,則需因地制宜,按照各小區實際情況來具體核定收費標準。

                                          記者了解到,在推行老舊小區物業服務市場化的過程中,各種問題和矛盾相繼暴露出來。這不僅僅是我們丹陽的問題,而是涉及到全國大多數地區。相關政府部門和物業服務機構正在想辦法,解決問題、化解矛盾,督促物業服務企業做好服務,引導業主履行業主義務,積極繳納物業費,以破解老舊小區“管家”難覓的現狀。“據我了解,在其他縣市,有政府補貼的前提下,一些社區通過‘以獎代補’的形式,對為小區提供服務的物業公司制定了獎懲方案,將補貼給物業公司的資金拿出一定比例進行浮動。如果社區工作人員在日常檢查中發現有工作不到位,可以給相應人員獎金上的處罰。同時,對那些工作認真負責的物業管理人員,社區也會根據他們的工作成績進行相應的獎勵。”我市某居委會主任介紹說,這個經驗應該還是蠻不錯的,對物業公司而言是個促動。

                                          “老舊小區引入物業沒那么簡單,很多細節都要考慮到才行,想要維持得好,還要業主、物業公司一條心才行,也離不開相關部門的支持。”相關業內人士表示,首先,社區要積極做好業主的思想工作,引導業主轉變消費觀念,這也是最根本的一點;另外,選擇一家“靠譜”的物業公司也很關鍵,包括要考慮物業公司的資質、是否愿意接手小區、未來是否能夠真正為小區居民服務好等等;再有就是社區要完善對于小區物業的監督機制。

                                           

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