閑置房“悄悄”易主物業費難追回

                                          核心提示: 最近讓物業公司普遍頭疼的是,小區內不少閑置房經常被“悄悄”出售,業主先前應該繳納的物業費也因此成了一筆筆爛賬,從而造成物業費的大量流失。

                                          閑置房“悄悄”易主物業費難追回

                                          管理部門:拖欠物業費就不能過戶交易缺少政策支撐;律師:買家要查清原業主是否拖欠相關費用

                                          本報記者 賀麗華

                                          眾所周知,物業費的收取向來比較困難,尤其是老小區,因為房屋老舊,問題層出不窮,在無法得到解決的情況下,物業費被拖欠是常有的事。不過,最近讓物業公司普遍頭疼的是,小區內不少閑置房經常被“悄悄”出售,業主先前應該繳納的物業費也因此成了一筆筆爛賬,從而造成物業費的大量流失。物業公司希望,這部分業主能夠在賣房前主動結清物業費,防止新業主入住后發生不必要的矛盾,同時也呼吁相關部門能夠制定措施進行約束,保障小區管理工作的正常進行。

                                          老小區閑置房物業費常“打水漂”

                                          “最近有新業主來辦理門禁卡,我們才知道原業主已經賣了房,之前拖欠的物業費又收不回來了,唉!”25日上午,記者來到華南一處老小區了解情況時,物業人員顯得很是無奈。她告訴記者,這類問題在老小區確實十分常見,因為老小區房屋老舊,環境、設施等也遠比不上新小區,所以許多業主在買了新房后就搬走了,留下老房子待合適的時機賣出。還有部分是“炒房客”,買下學區房后待價而沽,這些都是造成老小區內閑置房增多的情況。

                                          “根據規定,房屋即使是無人居住,依然需要繳納七成物業費,但許多業主都無視規定,堅持自己不住就不交物業費。”該物業人員說道,根據法律規定,業主從正式通知交房之日起,就應該交納物業費,不少業主認為自己的房屋空置,沒有享受到物業的服務,于是認為自己不應該交費,這其實是理解上的誤區。雖然業主沒入住,但是物業對于小區的日常管理一直都存在,物業服務的是整個小區,不是服務某一個業主,物業所有的人員配備,都是面對所有業主,所以應當交費。

                                          據該物業人員介紹,最近她還專門統計了小區里閑置房的情況,并一一叮囑這些業主,希望他們在賣房前能夠主動結清物業費,但顯然收效甚微。“上個月我還是偶然聽小區里的幾位居民聚在一起說一戶閑置房的業主即將要賣房的事,我就立即聯系了這位業主,對方也很爽快,答應我在賣房前會到物業結清該交的物業費,后來我又打了幾次電話,對方也一直說會來,可如今新業主都已經搬進來住了,原業主還是沒有來,而且現在也很難聯系上對方了,這筆物業費多半是打水漂了。”

                                           

                                          物業費流失服務質量難以提升

                                          采訪時,不少老小區的物業都對此事深有體會。“新小區就不會存在這樣的問題,因為小區內通常設有工程部,住戶水電都是集中管理,如果出現閑置房,物業一般都可以提前預知,而老小區無論是水表還是電表,都設在各棟樓門口處,物業很難管理。”華云公寓的一位物業管理人員對記者說道,去年小區里就約有二三十戶閑置房被“悄悄”轉手,造成了物業費的大量流失。“老小區物業費低,但問題卻多,尤其是房屋漏水問題,物業在缺少資金的情況下無法解決,業主們于是借故拖欠甚至拒交物業費,如今閑置房物業費又流失嚴重,收不到這部分物業費,受害的最終只能是住在小區里的其他業主。”該物業人員說,小區目前的物業費按照0.4元每平方米收取,現共有215戶住戶,物業費收取率僅為50%。而在支出方面,1名管理人員、3名保安人員、2名保潔人員的工資一年就近15萬元,這就導致物業沒有能力去處理其他問題。所以說,物業費收取率低直接導致了物業服務質量難以提升,從而使小區管理陷入惡性循環。

                                          有物業公司工作人員坦言,他們也曾想通過法律手段追繳物業費,無奈人已搬離,對對方的基本信息又不了解,所以起訴根本無從談起。大家認為,要解決這個問題,只有政府部門出臺相關規定,比如規定拖欠物業費者房屋無法過戶交易,那么這個問題就能迎刃而解了。

                                           

                                          結清物業費非房產交易的前置條件

                                          隨后,記者就此事聯系了市物管辦,相關負責人告訴記者,目前老小區物業費收取率不容樂觀,物業公司對此也確實十分苦惱。“曾經也有物業公司提議,希望將結清物業費作為房產交易過戶的前置條件,事后我們也進行了調查,發現在其他個別地區確實有出臺相關的政策,但我市目前房產交易的管理辦法中并沒有這一項規定,在沒有法律支撐的情況下,我們不可違規操作。”該負責人說道。

                                          那么,物業該如何做好閑置房物業費的催收工作呢?該負責人表示,首先定期對空置房進行巡查管理,做好巡查記錄。其次,深入了解業主的基本信息,加強與業主的溝通交流。另外,可以采取電話溝通、短信通知、發送催繳函、責任告知書、風險告知書、律師函等多種方式,讓業主明白享受了物業服務,就要交物業費,交納物業費是業主的義務。拒交物業費,業主要承擔多重風險,這將會給業主工作和生活都帶來不便。物業通過這些方法督促業主按時交納物業費,從而提高閑置房物業費收繳率。

                                          “物業公司經營本就存在一定的風險,這就需要物業在平時管理小區的過程中更加仔細、謹慎、全面,做好小區服務工作是首要條件,同時加強與業主之間的互動,努力縮短與業主之間的距離,從而減少業主對繳納物業費的抵觸情緒。”該負責人說道。

                                           

                                          買家可從側面監督原業主是否拖欠費用

                                          對于此類問題,記者在采訪律師時,有律師表示,購買閑置房確實存在很多風險,就比如物業費,如果前房主沒有繳清物業費就轉手了房子,作為新的房主買了此房,其未繳清的物業費還要交嗎?“轉讓房屋時遺留的欠費問題,從法律上講,應該與房產買受人無關。”律師說道,因為合同具有相對性,合同是兩者之間的問題,不涉及第三人。由于原業主與物業公司之間的服務合同并沒有涉及后來的買房人,所以新業主沒有義務支付該部分物業費。簡單來說,房子的轉手并不意味著債務的轉移。新業主購房后與物業公司建立新的物業服務合同關系,只對入住后的物管費承擔繳納義務。

                                          由于在二手房買賣過程中,買賣雙方通常會忽略諸如物管費、水電費的結算。為了避免這類糾紛的發生,律師建議市民在購買閑置房時,除了確保房屋質量外,一定要先查清原業主是否拖欠費用。而為了避免糾紛,原業主如尚有欠費未結清,最好結清之后將繳費情況告知買房人,以免交易后期由此給自己帶來的不便。另外,為了核定責任方,雙方可在收據或者在合同上寫清楚,如此也是從側面監督原業主在賣房前結清物業費。

                                           

                                          責任編輯:吳淋淋

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