買回遷房真的是占便宜嗎?回遷房和商品房到底有啥區別?

                                          核心提示: 回遷房和商品房到底有啥區別你真的清楚嗎?回遷房的便宜能占嗎?今天小編帶大家了解一下回遷房和商品房在性質、買賣時的諸多相同和不同,盤點一下購買回遷房的優點和風險。

                                          一套房子動輒上百萬,真的買不起了!商品房價往往讓人望而生畏,這時候一般比同區域二手房便宜很多的回遷房就會進入人們的視線,這種房子不僅便宜,而且回遷房小區一般都體量大,房源多。

                                          但是,回遷房和商品房到底有啥區別你真的清楚嗎?回遷房的便宜能占嗎?今天小編帶大家了解一下回遷房和商品房在性質、買賣時的諸多相同和不同,盤點一下購買回遷房的優點和風險。

                                          首先我們先來明確一下概念。

                                          什么是回遷房?

                                          回遷房是政府或者開發商征收土地時,賠給回遷戶的房子;回遷房的概念源于拆遷,這是中國特殊的拆遷政策的產物。通俗地講,回遷房就是拆了之前的房子,在原址上蓋的新房。

                                          什么是商品房?

                                          商品房是經政府有關部門批準,由房地產開發經營公司(個人、外國公司)向政府機關單位租用土地使用權期限40年、50年、70年開發的房屋,建成后用于市場出售出租,包括住宅、商業用房以及其他建筑物。商品房又稱“大產權房”。從法律角度來分析,商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易,不受政府政策限制的各類商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。

                                          一、回遷房與商品房的相同之處有哪些?

                                          1.購房者身份相同。拆遷安置過程中,采取貨幣補償的方式,拆遷戶用補償款購買回遷房與普通人購買商品房沒有任何區別,都是花錢買房。

                                          2.購買回遷房與購買商品房的手續是一樣的。憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同并結算房款,按合同規定交房款并取回發票,憑拆遷證和購房合同等到房產交易中心大廳辦理房產證手續,視房屋面積大小減免部分或全部契稅,憑房產證和契證到國土資源局辦理土地證手續。

                                          二、回遷房和商品房買賣時有哪些區別?

                                          1.價款高低和貸款權利不同。商品房可立即上市,價款相對較高,且可以在銀行做抵押進行貸款;而回遷房享受國家政策的優惠,不含土地轉讓金,價格相對低廉且有小產權之說,故不享有商品房的上述權能。

                                          2.性質不同。對于回遷房的性質,分為以下幾種:若拆遷的是商品房,回遷房自然應當是商品房;若拆遷的是集體土地上的私房,或者是經濟適用房,回遷房的性質一般不是商品房。

                                          回遷房性質不同時,回遷房與商品房會有哪些區別呢?

                                          (1)買賣權限不同。若回遷房的性質為經濟適用房,則按照經濟適用房的規定,不得買賣。

                                          (2)土地出讓金的繳納問題。集體土地上的私房拆遷的回遷房,回遷房的所占土地性質,一般是劃撥所得,沒有交土地出讓金,正式辦理過戶手續時,需交土地出讓金。

                                          (3)產權年限不同。如果回遷房是用作住宅的話,那么產權年限是70年;如果回遷房是用作綜合用地的話,那么產權年限是50年;如果回遷房是用作商業經營的話,那么產權年限是40年。

                                          3.買賣雙方的關系不同。商品房的購買基礎是開發商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》,房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議,在協議中進行約定。

                                          4.由于上述買賣雙方關系不同,回遷房業主可能有房產證或者開發商的回遷協議,這導致到手的回遷房買賣權限可能與商品房不同。

                                          若回遷房的業主有房產證,可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程,與商品房交易相同,因為在二手交易的過程中,房產證是房管局認可,并受其監督的,所以,有《房產證》的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉名的。

                                          若業主手中只有開發商的回遷協議沒有房產證,在做二手房交易時是不能在房地產交易中心做過戶和改名的,與商品房交易不同,因為回遷協議只是業主與開發商之間的私人商業協議,此協議并沒有得到房管局的認可,如果購房者和業主在沒有獲得房屋產權的情況下進行交易,屬于私下交易,是不合法的行為。

                                          三、購買回遷房的優點和風險

                                          購買回遷房的優點:價格低廉、房源選擇多。

                                          購買回遷房的風險:

                                          1.得不到產權證的風險。若賣方只有回遷協議,并無不動產權證的話,那么買賣雙方在進行二手房交易的時候,是不能夠在房屋所在地的房地產交易所做公證過戶和改名的。也就是說購房者即使買了房也可能得不到不動產權證。另外,產權證是房屋的物權證明,不動產無法取得產權證即不能獲得不動產的完整物權,不能合法轉讓、抵押房屋收益、用益。如:購買沒有產權證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。

                                          2.無法過戶時的付款風險。許多回遷房的業主都要求必須收取一定金額的訂金,甚至先收80%~90%的樓款,作為客人購買該套房子的保證,剩余的在真正過戶交易后再付清。這種情況對購買者來說具有一定的交易風險,因為在這種情況下,業主也不能保證什么時候能夠真正過戶。

                                          3.法律風險。大多購買回遷房的交易行為,一時無法辦理備案登記或產權過戶登記,有的回遷戶故意一房多賣,致購買者出資后無法取得房屋產權,有的即使索賠也會遭遇已無賠償能力的困境。在未辦理房產證前,若回遷戶對外有債務,回遷房可能會被法院查封。

                                          4.生活環境受影響的風險,這一點是很多人忽視的。

                                          (1)房屋質量不如商品房。提到回遷房質量很多人都三緘其口,但質量問題是回遷房不爭的事實,具體體現在隔音、防水、戶型設計等方面。

                                          (2)生活氣息較濃。比如圈地種菜、養花,占用樓道公共區域堆放雜物、亂養寵物問題等等。當然,不少商品房小區也存在這些問題。

                                          (3)租戶多,人員不穩定。有些回遷房租戶比較多,小區內人員不穩定。

                                          (4)戶型一般。很多回遷房戶型相對商品房比較一般,使用率低,公攤面積大。

                                          責任編輯:姜耶妮

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