身邊案例告訴你,物業官司該如何打?

                                          核心提示: 城市生活中,每家每戶都會與物業打交道,其中的矛盾與糾紛在所難免。最近幾天,發生在我市開發區某小區電梯的刷卡事件又將“物業糾紛”推向熱點。

                                          本報記者 陳靜

                                          城市生活中,每家每戶都會與物業打交道,其中的矛盾與糾紛在所難免。最近幾天,發生在我市開發區某小區電梯的刷卡事件又將“物業糾紛”推向熱點。房屋漏雨,業主不交物業費有沒有理兒?院內停車被剮蹭,到底該找誰負責?有人私搭亂建,物業公司管不管等等爭議和問題一直是社會各界關注的熱點。毫無疑問,未來,這些物業糾紛還會在我市小區內繼續上演。

                                          【關鍵詞1】漏雨不交物業費

                                          案例

                                          2015年1月,業主張某與某物業公司簽訂了《物業管理服務協議》,根據合同約定,某物業公司為張某所居住的小區提供物業管理服務,張某按年向物業服務公司繳納物業服務費。合同簽訂后,某物業公司向張某所居住小區提供物業服務,張某因對物業公司提供的服務不滿意,未交納2016年1月至2017年1月期間的物業費,物業公司向人民法院提起訴訟,要求張某支付其拖欠的物業費。張某辯稱的理由之一是張某房屋的廚房及陽臺窗戶漏雨,某物業公司對此一直沒有解決,因此,不同意繳納服務費。

                                          判決

                                          法院認為,張某所稱其房屋窗戶封閉不嚴漏雨的問題,系房屋質量問題,是其與房屋的建設單位之間的爭議,與本案并非同一法律關系,張某應向有關責任主體主張權利。故張某拒交物業費的答辯意見,法院不予采納。

                                          解讀

                                          本案是一起因房屋漏水所導致的業主拒交物業服務費的典型案例。在日常生活中,當業主發現其所居住的房屋存在房屋漏水等質量問題時,其往往首先想到的是物業公司,并在第一時間向物業公司進行報修。如果物業公司無法為其解決房屋漏水等質量問題時,業主通常認為物業公司未盡到物業服務義務,違反物業合同的相關約定,并往往采取拒交物業費的方式進行維權。目前,因房屋漏水等質量問題導致業主拒交物業服務費的案件屢見不鮮。

                                          對于房屋存在漏水等質量問題,根據《物業管理條例》第31條的規定,建設單位應當在國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。因此,如果房屋在保修期內,房屋的質量問題應由房屋的建設單位負責進行維修。

                                          正如題述案例中法院所持觀點,對于房屋漏雨等房屋質量問題,是業主與房屋建設單位之間的爭議,與物業服務合同關系不屬于同一法律關系,業主應向房屋的建設單位主張權利。這里特別要提醒的是,根據《房屋建筑工程質量保修辦法》第7條的規定,在正常使用條件下,房屋防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏最低保修期限為5年,因此,如果業主發現房屋存在漏水等質量問題,應及時向房屋的建設單位主張權利,以避免錯過維權的時間,造成不必要的損失。房屋的保修期滿后,則應由業主承擔房屋修繕責任并承擔修繕費用。

                                          【關鍵詞2】小區停車受損

                                          案例

                                          何某系我市某小區業主,某物業公司系該小區的物業公司。2016年3月,何某與物業公司簽訂《某小區地庫車位(租用)協議》,約定物業公司為何某提供地下停車場車位租用服務,收費標準為每月150元,何某車輛憑物業公司核發的有效車卡進出小區停車場,物業公司秩序維護人員及工作人員有權檢查進出車輛,對違章行駛和違章停放車輛有權檢查糾正;協議只涉及車位場地租賃及行車、停車秩序的管理,協議期限至2018年3月。

                                          2018年2月,何某發現車輛后視鏡被盜,與物業公司協商未果,故訴至法院要求物業公司進行賠償。

                                          判決

                                          法院認為:何某將車輛停放在物業公司經營管理的停車場內,并上交停車費用,物業公司經營停車場并收取停車費用,雙方之間形成了事實上的保管合同關系,法院判決物業公司賠償原告相關損失。

                                          解讀

                                          物業公司是否應對小區內停放的車輛所發生的損害或者被盜承擔賠償責任,應視具體情況而定,而不能一概而論。業主就其車輛在小區內所遭受的損害要求物業公司進行賠償,要么基于物業服務合同關系,要么基于保管合同關系。業主與物業公司就車輛停放所形成法律關系的不同,雙方的權利、義務亦有所不同。

                                          第一種情形,業主與物業公司就車輛停放形成物業服務合同關系。在這一法律關系下,業主的車輛雖停放在指定的位置,但是,實際上,車輛管理權還是由車主本人掌控,車輛的占有并沒有實際發生轉移,車主仍可隨時使用車輛,并不需要事先通知物業公司。物業公司只是基于物業合同,僅對物業管理區域內的車輛停放秩序而實施必要的正常防范性安全保衛活動。

                                          在這種情形下,如果物業公司對小區應盡的基本安全義務,包括安排保安對小區進行連續巡邏、安置必要的小區周邊監視裝置、實行門衛登記制度等等,物業公司一般對小區內車輛所發生的損害不需承擔賠償責任。但是,如果物業公司存在故意或者重大過失,違反物業合同中所約定的物業安保義務,那么物業公司應根據其違約程度承擔相應的賠償責任。

                                          第二種情形,業主與物業公司就車輛停放形成保管合同關系。如果根據物業合同的約定或者根據實際情況可以推定業主和物業公司就車輛停放成立保管合同關系,那物業公司應按照保管合同的規定承擔相應的責任。因保管合同為實踐性合同,因此,車輛停放人是否將車輛交付給場地提供者實際控制成為判斷是否成立保管合同的關鍵。司法實踐中,一般以車輛的停放是否必須經場地提供者同意作為判斷車輛是否交付給場地提供者實際控制的標準。上述案例符合第二種情況,因此判物業公司賠償。

                                          【關鍵詞3】業主被盜

                                          案例

                                          去年1月下午,家住開發區某小區的袁女士家中遭賊,丟失了大量貴重物品,但嫌犯未被抓獲。根據現場監控顯示,物業公司管理存在疏漏。袁女士起訴說,根據物業服務合同約定,物業公司應負責管理小區人員進出,并在出入口處對來訪客人進行登記,當有人攜帶大件物品出小區時,需要進行確認方可放行。但是,物業都沒有做到。

                                          判決

                                          法院認為,物業有一定的責任,判決要求物業公司承擔袁女士財產損失40%的責任。

                                          解讀

                                          在本案中,物業公司存在過失,應承擔賠償責任。但是,本案始于盜竊案件,因盜竊案具有突發性等特點,而保安服務只是一般預防措施,物業管理公司難以徹底防范,不能苛求其保安服務能夠防止一切盜竊案件的發生,所以,也不能要求物業承擔過多的責任。

                                          根據《物業管理條例》相關規定,物業公司對小區物業管理區域的安全負有一定的防范義務及風險提醒義務,對于可能造成業主財產損害的隱患,應當及時消除或提醒;否則,在業主遭受財產損害時,物業公司應承擔相應賠償責任。

                                          責任編輯:實習編輯

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