物業糾紛怎么辦?多個法院判例給你提個醒

                                          核心提示: 近年來,隨著城市化進程的快速發展,業主與物業之間的糾紛也呈不斷上升趨勢,因小區停車難、管理難、房屋質量不佳等問題引發的物業糾紛時有發生。本期,記者整理列舉了數個物業服務合同糾紛案例,希望對業主有所啟發。

                                          本報記者 陳靜

                                          “我要和你們反映,咱們小區停車位不夠,垃圾桶設置不合理……”

                                          “房子住了這么多年,現在設備陳舊,有質量問題了,是業主自己修,還是有人來擔責?”

                                          近年來,隨著城市化進程的快速發展,業主與物業之間的糾紛也呈不斷上升趨勢,因小區停車難、管理難、房屋質量不佳等問題引發的物業糾紛時有發生。本期,記者整理列舉了數個物業服務合同糾紛案例,希望對業主有所啟發。

                                          物業對小區內隱患未及時消除致業主財產損害的應承擔相應責任

                                          案件回放:

                                          2017年8月的一個清晨,某公司開發的小區圍墻倒塌,張某停在由小區正規車位上的車輛遭受嚴重損害,張某所在保險公司經過實地查看后表示,圍墻倒塌是由于圍墻外的土堆長期受雨水浸泡擠壓所致,屬于人為因素,車主無責,在事故責任方明確并且可以被找到的情況下,根據相關保險條款拒絕賠償。后經查,此圍墻屬開發商某公司負責管理,倒塌的原因系管理不善造成。張某認為,開發商和物業在這起事故中都存在責任,故應承擔相應賠償。

                                          開發商公司表示,雙方之間存在商品房買賣合同關系,公司已經按照商品房買賣合同的約定向原告交付了經竣工驗收合格的房屋及相關附屬設施,不存在違約行為。圍墻倒塌屬于圍墻之外他人土地上堆放的土堆因遭遇大暴雨倒塌而沖毀圍墻,并非該圍墻本身質量原因而倒塌,即公司不存在任何違約行為,不承擔責任。物業辯稱,其和張某僅有一份停車服務協議,按該協議約定,其僅提供車輛管理服務所產生的秩序維護、衛生、環境保潔、停車服務,小區的樓盤、公共設施的產權均不屬于其所有,故要其賠償沒有法律依據。

                                          法院認為,開發商與物業公司簽訂的前期物業服務合同合法有效,該合同雖系雙方簽訂,但根據相關法律規定,對張某同樣具有法律效力。按照該合同約定,物業對于小區的共用部位有維修養護的義務,也即在小區圍墻外堆有泥土可能發生危險時,應當進行維修養護,消除危險,即使圍墻外的泥土系第三人堆放,也不能免除物業公司義務,故物業公司對車輛損失應承擔賠償責任。開發商作為房屋的出賣人,在出售房屋并轉移房屋所有權后,在房屋質量沒有瑕疵的情形下,對房屋的買受人的義務已履行完畢。綜上,對張某要求開發商賠償其損失的訴訟請求,法院不予支持,對張某要求物業公司賠償其損失的訴訟請求,法院予以支持。

                                          本案要旨:

                                          物業服務企業對小區共有部分負有保養、維護義務,對于可能對業主財產造成損害的小區共用部分的安全隱患,應當及時消除,否則致業主財產損害后,物業服務企業應承擔違約責任,對業主的損失進行賠償。即便該安全隱患是第三人造成,也不能免除物業服務企業的違約責任,因第三人侵權致小區共用部分對業主財產造成損害的,物業服務企業可以免責的情形是物業服務企業已履行了保養維護義務,而第三人侵權是不可預見、不可避免的。價值較大的財物在受損后,雖經修復,但與原物相比,不僅在客觀價值上可能降低,而且在人們心理上價值降低,這就是價值貶損,按照違約責任理論,承擔違約責任的方式首先是恢復原狀,而恢復原狀肯定要求賠償財物的價值貶損。房地產開發企業作為商品房的出賣人,在出售房屋、轉移房屋所有權,并且商品房小區已經封園后,在所售房屋及共用部分沒有質量瑕疵的情形下,對于小區業主的義務已經履行完畢,不需要承擔責任。

                                          案例釋疑:

                                          Q:什么是小區共用部分?A:物業小區內的共用部分一般包括:(1)建筑物的基本構造方面,例如支柱、屋頂等;(2)建筑物的共用部位及其附屬物,例如樓梯、消防設備等;(3)建筑物所占有的地基的使用權;(4)住宅小區的公益性活動場所等地上或地下共有物,以及水電、照明、消防、安保等公用配套設備,還有小區的物業管理用房,除依法應當歸屬于國家或有關法人所有的除外,原則上應當屬于全體住宅小區的業主共有。

                                          無特別約定情況下,物業管理人對業主室內財產丟失不擔責

                                          案件回放:

                                          原告朱某購買了新開發的商品房一套,開發商將該小區的物業管理事宜委托給被告某物業公司。朱某休假回家時發現家中財物被盜,盜竊案至今尚未偵破。就被盜的財物的賠償事宜,朱某在與物業公司協商未果的情形下,提起訴訟。

                                          法院經審理認為,根據《物業管理條例》規定,物業管理是指業主通過選取物業服務企業,由物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套設施相關場地進行維修、養護、管理所進行的相關活動。本案中物業公司與朱某簽訂了物業管理服務合同,并收取了物業管理費,雙方存在法律上、事實上的物業管理服務關系。但雙方并未對業主室內財物的保管、保護進行特別約定,故物業沒有保護業主室內財產的義務,且朱某的損害結果的發生系因犯罪行為所致,本案涉及的盜竊案尚未偵破,不能單憑原告的報案記錄人為定案依據,證據不足。綜上所述,法院判決:駁回朱某的訴訟請求。

                                          本案要旨:

                                          物業管理是指業主通過選取物業服務企業,由物業服務企業按照物業服務合同的約定,對房屋及配套設施、相關場地進行維修、養護、管理所進行的相關活動。雙方當事人之間存在事實上的物業管理服務關系,但由于雙方并未對業主私人財產的保管、保護進行特別約定,故不應對業主室內財產丟失承擔賠償責任。

                                          案例釋疑:

                                          Q:物業公司是否違反安全保障義務?

                                          A:物業公司是否違反安全保障義務是物業公司是否承擔賠償責任的前提。判定物業公司是否違反了安全保障義務,主要看安全保障義務的內容有哪些,看物業服務合同的約定和有關法律的規定。根據最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定,如果物業公司的服務承諾、服務細則中有關于安全保障的具體規定,應當作為考察其是否履行安全保障義務的基礎。但是安全保障不等于是保鏢,物業公司提供的保安服務主要是公共區域內的安全保障義務,不可能對業主的人身、財物安全承擔絕對的安全保障義務。

                                          從法律意義上講,物業公司的安全保障義務是一種行為義務而非結果義務,如果物業公司已經履行了安全保障義務,即便小區內的業主有人身和財產損害,也不應當承擔民事賠償責任。物業公司的保安既不是警察也不是保鏢,即便是公安機關也不可能完全防范、制止違法犯罪行為的發生。因此,物業服務中的安全保障服務應是為物業服務區域內的公共秩序和公共安全提供防范服務,這種義務更多的是一種注意、警戒、防范義務,并不能完全保證業主人身和財產權益不受損害,只能降低風險發生的可能性。只有物業公司未盡到管理人的注意義務和謹慎勤勉義務,其有過錯時才承擔相應的賠償責任。

                                          本案中,根據庭審查明的事實來看,物業公司有門衛值班記錄、小區巡邏記錄、外來車輛及外來人員登記簿,朱某家被盜時門衛有值班。

                                          Q:物業公司是否構成違約

                                          A:《合同法》規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”物業管理合同是物業管理公司提供物業管理服務,業主支付物業管理費用的合同。雙方當事人可以在合同中明確約定物業管理服務合同中的違約責任,沒有約定的應按照實際損失的原則承擔違約責任。違約行為發生實際損失的,應賠償損失或者降低物業管理費。

                                          本案雙方未就業主室內私人財物的保護進行特別約定,根據國務院物業管理條例,物業公司沒有保護業主室內財物的義務,不應對業主財產丟失承擔賠償責任。本案損害結果的發生系犯罪行為所致,物業公司只是在責任范圍內協助維護小區治安,不能取代公安機關的職能。物業公司對朱某的財物損失不存在故意和重大過失,不屬于合同法第五十三條規定的情形。因此,明確排除物業公司對住宅小區內業主室內財產安全保護、保管的義務。

                                          綜上所述,在物業公司不存在過錯和重大過失的情況下,朱某的損失應當向案外人主張權利,其要求物業承擔民事賠償責任沒有依據。

                                          形成事實物業服務關系的業主需交納相應物業費

                                          案件回放:

                                          2013年4,某開發公司與某物業公司所簽前期物業服務合同到期后,盡管開發公司決定另聘新的物業服務企業,但因部分業主出面干預,致使兩個物業公司之間未能交接成功,原物業公司繼續為小區提供物業服務。之后,業主何某以合同到期為由拒付物業費,2014年12月,物業公司訴請業主何某支付拖欠物業費2000余元。

                                          法院審理認為,根據最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條規定:“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前提物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,對業主具有約束力。”本案中,物業公司與開發公司所簽前期物業合同合法有效,該合同對小區全體業主具有約束力。盡管前述合同約定期限為三年,但合同期滿后,物業公司仍為小區提供物業管理服務,物業公司與何某之間形成事實物業服務關系。盡管開發公司期間另聘新的物業服務企業,但由于部分業主出面干預致使物業公司未能交接成功而繼續為小區提供物業服務,并非物業公司拒絕退出或移交,故應認為此期間物業公司與何某之間亦形成事實物業服務關系,判決何某支付物業公司物業費2000余元。

                                          本案要旨:

                                          因不可歸咎于物業服務企業的原因致使物業服務企業在無合同依據的情況下為業主提供了物業服務,業主享受了該服務,物業服務企業以存在事實物業服務關系為由,請求業主支付物業服務費的,應予支持,并參照政府規定的收費標準或同類物業服務項目收費標準來確定業主應當繳納的物業服務費。

                                          責任編輯:王淵

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