容積率越低,是不是住得越舒服?

                                          核心提示: “附近樓盤的容積率都在4以上,而我們只有3.8?!?

                                          行列式

                                          圍合式

                                          點群式

                                          “附近樓盤的容積率都在4以上,而我們只有3.8。”買房過程中,你經常會聽到置業顧問專業而不失優雅地對容積率進行描述。有了容積率這個數據,你仿佛已經看到了這個小區的居住舒適度,因為普遍來說,容積率越低,住得越舒服。

                                           

                                          但其實在行業內你就會知道,有時候容積率更低,不一定居住體驗就越好。

                                          什么是容積率呢?容積率多少為合適?除了容積率還應該注意什么?

                                          1.什么是容積率?

                                          容積率(FloorAreaRatio)的全稱是建筑面積毛密度,指:地上總建筑面積與該項目凈用地面積的比率,在《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T50353-2013)中有詳細規定。容積率的規定直接影響到開發商的住宅設計,與城市環境、城市交通、居民生活息息相關,所以規定中相當嚴謹。

                                          地上總建筑面積就是樓房的面積,不包括架空層、半地下室等等,并且對不封閉陽臺等特殊形式建筑只計入一半面積。用地面積就是小區面積,只包括有確定邊界、有確定權屬的土地,不包括小區旁邊的任何公共用地。

                                          所以,在如此詳細的規則下,一般情況,容積率越低,住得越舒服的事實基本成立。

                                          2.容積率多少是正常?

                                          不同類似的住宅,容積率是不一樣的:

                                          獨立別墅:0.2~0.4。

                                          聯排別墅:0.4~0.8。

                                          2~6層的多層住宅:0.8~1.5。

                                          7~11層小高層住宅:1.5~2.0。

                                          11~18層高層住宅:1.8~2.5。

                                          19層及以上超高層住宅:2.5~6。

                                          容積率在3~4的小區,一般社區內有幾個小花園。

                                          容積率在4~5的小區,一般社區內有一個小花園。

                                          容積率在5~6的小區,小花園就別想了。

                                          容積率在6以上的小區,基本上連小區都沒有。

                                          對于開發商來說,容積率越高基本上利潤越多,所以越高越好。你經常會看到2.99、3.99這樣的容積率,就是因為城市控規圖上對這個地塊容積率有要求(3以下、4以下等),開發商在可操作范圍內做到最大。但對于購房者來說,容積率越低基本上越舒適。

                                          高容積率往往意味著:人均公共空間小、梯戶比低、樓間距小導致的采光通風差、無法鋪排大型綠化景觀、車位可能不夠……

                                          反正,容積率在1到1.99,低密樓盤,奢華享受。容積率在2到2.99,舒適樓盤,改善生活。容積率在3到3.99,普通樓盤,湊合住住。容積率在4到4.99,剛需樓盤,肯定擁擠。容積率超過5,鴿籠樓盤,大概率跑輸大盤。

                                          買房的時候,許多高容積率小區的置業顧問并不會告訴你容積率,因為畢竟數字高了不好聽,而且為了更好的視覺體驗,沙盤通常也不是按實際比例制作。如果不通過容積率,很難知道以后居住舒適度如何。所以,買房前先問容積率乃是基本操作,不可遺漏。但是,買房這種大事情,單看容積率是遠遠不夠的,很多時候容積率一樣,但居住體驗和后期升值空間,卻大相徑庭。

                                          3.容積率越低,不一定居住越舒服

                                          3.1,高低配

                                          許多項目在追求利潤最大化的過程中,會采用“高低配”的做法,即高層+洋房或高層+小別墅。開發商一方面可以利用別墅產品樹立形象和抬升價格,另一方面可以在低密度產品中,添加更多的建筑設計規范內允許的贈送空間,來達到溢價效果,還可以用高層來填滿控規容積率和收獲利潤。

                                          這種高低配的項目因為別墅的存在,容積率通常不會很高。但真正住進去就會發現,實際感受并沒有對應容積率那樣舒適,可能容積率3住得跟容積率4.5差不多,原因就在于:“高配區的容積率,被低配區的平均”。實際上你如果住在高低配的高層區,真實居住體驗僅僅是高配這一塊,低配的窗外景觀、室內采光和低密生活,你根本享受不到。

                                          所以,問清楚容積率之后,你還要注意的是,該項目是否為高低配。

                                          3.2,樓棟排布

                                          住宅布局方式有四種:行列式、圍合式、點群式和以上三種形式混合的混合式(如圖)。

                                          在容積率相同的情況下,這四種形式的小區居住體驗并不一樣。

                                          行列式,就是那種上世紀八九十年代福利房,中規中矩的排布方式,一行一列整整齊齊。每家每戶的風景差不多,通風采光也非常平均,而且設計和施工還非常便捷,簡直就是咱共產主義的杰作。

                                          但這種行列式的缺點就是不好做景觀,而且住在小區中央的住戶前后左右都是房子,非常之壓抑。

                                          所以我們就發明了圍合式,犧牲掉一到兩面的采光,力求讓另外一到兩面坐擁無遮擋風景。而且騰出足夠面積來做社區大花園,非常機智。

                                          這種圍合式,已經慢慢成為現代小區設計的主流。尤其現在很多開發商采用的南北向圍合式布局,讓房子南北通透的那兩面,功效發揮到最大。

                                          當容積率不足以排布成圍合式,又不想用行列式犧牲景觀,錯落排列的點群式,也可以擁有不錯的視野。

                                          總之,一般來說容積率一定,居住體驗:圍合>點群>行列。當然,如果容積率足夠低,簡單而分散的排布也可以稱之為點群式,那就另當別論了。

                                          3.3,其他面積的利用

                                          有些不計入容積率的面積,也可以作為公共空間。同樣容積率下,有人車分流的比沒有的要舒服得多,帶空中花園的比不帶的活動空間要大。

                                          3.4,建筑密度

                                          除了了解容積率,建筑密度也是有必要知道的。建筑密度為【基底面積總和/規劃建設用地面積】,也就是用來衡量樓與樓之間密不密集的指標。

                                          同樣容積率的小區,如果建筑密度小,樓非常高,空地就相對多,比那些建筑密度高的住得就舒服。當然,前提是梯戶比足夠。

                                          與建筑密度相似的還有個指標是人口密度。其他條件不變,戶型越大,人口密度越低,這也是大戶型的好處,反正,大家可以用【戶數/小區面積】來判斷以后的擁擠程度。

                                          3.5,老房子的容積率

                                          如果準備買老小區,大多數人關注的都是地段和學區,而忽視了容積率。其實,容積率越低的老小區越容易拆遷,因為開發商會繼續建設容積率更高的新房,來賺取利潤。比如拆了容積率2的,建個容積率5的,中間差的3,便是利潤空間。

                                          所以,通過公開數據,或者樓間距、層高這種直觀因素,對比下容積率,可能可以挑中未來拆遷可能性更大的房子。

                                          結語:買房雖然是件大事,但很多人刷卡的時候,都是拍拍腦袋決定的。而正是這個購房決策,可能導致你未來數年生活在不愉快之中。所以,請不要低估容積率這個小小的指標,仔細對比清楚,才能在同等價位下,買到更舒適的房子!

                                           

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